Дом с видом на топов. Доходные дома - альтернатива гостиницам и аренде частных квартир? Донской народный банк профинансировал строительство первого в Ростовской области доходного дома. Его квартиры будут сдаваться в аренду иногородним топ-менеджерам, приглашенным на работу в Ростов. В доходном доме, располагающемся в самом центре города, будет всего 15 меблированных квартир, аренда которых будет довольно дорогой. Участники рынка недвижимости говорят, что спрос на такое жилье есть, однако главная проблема — большие сроки окупаемости. В случае с проектом Донского народного банка они должны составить около 10 лет. Ростовские предприятия проблему расселения ценных иногородних или иностранных менеджеров, по информации N, решают по-разному. В ряде случаев затраты приглашенного менеджера на аренду жилья включаются в компенсационный пакет, состав которого фиксируется контрактом сотрудника с предприятием. Некоторые предприятия держат постоянно зарезервированное арендное жилье (например, «Ростсельмаш»). Другой путь — собственные небольшие гостиницы или квартиры, предназначенные для проживания гостей (например, «Астон», «Горизонт», «Юг Руси», «Эмпилс» и др.). В отдельных случаях, когда речь идет о приглашении эксклюзивного специалиста, одним из бонусов может быть приобретение для него жилья предприятием. Донской народный банк решил предложить предприятиям еще один путь. — Наш банк профинансировал строительство первого в Ростове доходного дома, — рассказал N председатель правления Донского народного банка Леонид Шафиров. — Речь идет об арендном жилье высокого уровня, сдаваемом «под ключ» в меблированном виде. По нашим данным, это первый подобный проект в Ростове. Предполагается, что основными клиентами станут приезжие топ-менеджеры, работающие в Ростове. Эта аудитория сегодня быстро расширяется. Для таких клиентов важно сразу въехать и жить, не тратя время на подбор мебели или ремонт. В доме будет лишь 15 квартир, он располагается в самом центре города, имеет охрану, стоянку, отделение банка на первом этаже. Мы предварительно беседовали с руководством различных компаний, работающих в Ростове, и увидели, что спрос на такое жилье есть. Сейчас в нашем доходном доме заканчиваются внутренние работы, планируется, что через два месяца он будет сдан в эксплуатацию. Квартиры в доходном доме, по словам Леонида Шафирова, будут площадью от 55 кв. метров, цена аренды — от $ 1500 в месяц. Возможно заключение договоров аренды на срок до двух лет, система оплаты предполагает расчет на три месяца вперед. Объем инвестиций в проект не называется. — Если зарабатывать только на доходах от аренды, срок окупаемости проекта, по нашим подсчетам, составит около 10 лет, — говорит Леонид Шафиров. — Но мы не учитываем повышения стоимости самого жилья — эту динамику предсказать довольно сложно. — Спрос на арендное жилье в Ростове есть, — говорит директор агентства недвижимости «Парус» Максим Хмель. — Бывают моменты, когда гостям города практически нечего предложить. В результате визит, скажем, иностранной делегации на месяц-два становится проблемой. В то же время владельцы достойных апартаментов хотели бы видеть долгосрочных арендаторов, будучи незаинтересованными в постоянном проведении косметических ремонтов. Я думаю, что проект доходного дома будет востребован. — Сама идея интересна: в Ростов постоянно приезжают солидные люди, которым нужно жилье, соответствующее их статусу, — говорит начальник отдела коммерческой недвижимости компании «Нирлан» Олег Воробьев. — Плюс проекта в том, что речь идет об отдельном доме для таких клиентов. Но главная проблема — это сроки окупаемости проекта. Ставки аренды на рынке жилой недвижимости в последнее время находятся на довольно низком уровне. Если отталкиваться только от их величины, сроки окупаемости могут составить до 15 лет. Выходит, что доходность банковских депозитов даже выше. Схожая ситуация и в Москве — там такие проекты не очень популярны. — Действительно, в сфере коммерческой недвижимости доходность сегодня выше, — соглашается Максим Хмель. — В Москве доходные дома имеют срок окупаемости 10–12 лет. Но с учетом объема вводимых в эксплуатацию офисов можно предположить, что в ближайшее время в этой сфере сроки окупаемости станут примерно такими же. Между тем первый проект будет выигрывать за счет эксклюзивности. Гендиректор компании «СВА» Алексей Андрющенко заявил N, что его компания рассматривала возможность реализации проекта доходного дома в Ростове, однако пришла к выводу, что продавать жилье пока выгоднее. Ведь помимо более долгих сроков окупаемости доходный дом предполагает также организацию управления домом, его обслуживание и, возможно, поддержание не самых стандартных сервисов. — Мне кажется, что успех проекта зависит от деталей, в частности от дополнительных сервисов, — говорит Алексей Андрющенко. — Где расположен дом, будет ли жильцу предоставляться парковка на две машины, имеется ли бассейн, обслуживаются ли комнаты и т. д. Ведь за $ 1500 в Ростове можно снять неплохое жилье. Хотя весь мир живет в аренду, и, например, для США это нормальная цена. — Это не запредельная сумма, — прокомментировал Максим Хмель предложенный доходным домом уровень цен. — В частном секторе за 20–25 тыс. рублей в месяц довольно трудно снять приличную двухкомнатную квартиру. В данном случае также нужно учитывать, что у топ-менеджеров обычно нет времени на поиски наиболее оптимального предложения на рынке аренды. До революции в Ростове было достаточно много доходных домов. Можно назвать дома на пересечении ул. Б. Садовой c пр. Кировским (сейчас кафе «Доходный дом»), с пр. Чехова (здание поликлиники № 10), с пр. Ворошиловским (здание РГЭУ), с пр. Семашко (здание бывшего магазина «Буратино») и др. Не исключено, что эта традиция постепенно возродится.

Владимир Козлов

Деловой еженедельник "Город N"